Acheter

Acheter son logement

Les expatriés avec un visa L1 et un numéro de sécurité sociale américain peuvent obtenir un prêt sur 15 ou 30 ans avec un apport minimum de 20%. Il est important de vous renseigner auprès d’un agent immobilier ainsi que d’une banque spécialisée dans le déménagement (relocation).

Si vous êtes employés localement, le principe est simple. Il faut un numéro de sécurité sociale, un credit report, vérification de votre emploi et de vos fonds.

Comptez environ 30 à 45 jours du moment où la promesse de vente est signée (earnest money contract) jusqu’à la signature chez le notaire (closing at the title company).

Rappelez-vous qu’en tant que locataire ou acheteur, vous n’avez aucun frais d’agence immobilière. Le propriétaire ou vendeur se doit de payer les agents immobiliers.

Homestead exemption

Vous venez d’acheter une nouvelle maison à Houston ou vous pensez acheter des biens immobiliers à Houston mais n’avez pas encore pris une décision finale ? Voici quelques informations qui vous permettront d’économiser quelques deniers si vous êtes propriétaire au Texas.
Tout d’abord, si vous vivez et travaillez au Texas, vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu à l’état (state income tax).
Deuxièmement, le Texas est un homestead state, c’est-à-dire que vous pouvez désigner votre résidence principale en l’enregistrant à la county courthouse, le palais de justice du comté de votre résidence. Par conséquent, le propriétaire reçoit une réduction significative sur ses impôts fonciers annuels. Ceci peut épargner une large somme d’argent au cours des années.

Si vous habitez dans le Comté d’Harris, Houston et ses alentours, l’exemption de résidence principale vous donne une réduction d’environ 20% de la valeur imposée sur votre maison pour les impôts du comté et $15,000 de réduction sur la valeur de la maison pour les impôts de l’éducation.
Prenons un exemple :
Votre maison est évaluée à $300.000 et le taux des impôts fonciers du comté et de la ville est de 1.28%.
Vos impôts fonciers annuels (sans exemption) sont $300.000 x 1.28% = $3.840.
Le taux des impôts fonciers de l’éducation étant de 1.4% (cela varie selon les school districts), vos impôts fonciers pour les écoles sont de $4.200.
Vous payez en tout $8.040 par an.

Avec l’exemption, vous recevez 20% de réduction sur la valeur de la maison. Vous ne payerez vos impôts du comté que sur $240.000 et vous recevrez une réduction de $15.000 pour les impôts de l’éducation.
$240.000 x 1.28% = $3.072 (comté et ville)
$285.000 x 1.4%=$3.990
Soit un total de $7.062.

La différence est de presque $1.000.
Certainement à ne pas négliger ! Il faut tout de même savoir qu’il y a des délais et procédures à suivre. En général, le dernier jour pour faire une demande d’une exemption pour l’année est le 30 avril de cette année. Si vous envoyez le document par courrier, il doit être posté avant cette date. Toutefois, si vous avez manqué la date limite, vous pouvez toujours faire votre demande. Elle sera peut-être approuvée.
Sachez que pour les homestead exemptions, vous devez être propriétaire AVANT le 1er janvier de l’année pour laquelle vous faites votre demande. N’envoyez pas votre demande avant le 1er janvier car elle sera rejetée !
Un avantage supplémentaire de l’exemption de propriété principale ou homestead exemption est que l’augmentation de la valeur de la propriété ne peut dépasser 10% de la valeur de la propriété par an.
Il est important de vous renseigner auprès du Harris County Appraisal District ou simplement auprès de votre agent immobilier qui pourra vous donner de plus amples renseignements ainsi que vous procurer les documents nécessaires.

Appraisal
Comment contester la valeur des propriétés évaluées par le Harris County Appraisal District ?

Les dates limites
Pour 2011, les dates limites de contestation ont changé. Pour les résidences principales ou homestead properties, la première date limite de contestation est le 30 avril ou 30 jours après avoir reçu la nouvelle estimation de l’Appraisal District. Si un propriétaire manque la « nouvelle » date limite, la date limite de contestation régulière (le 31 mai 2011) s’applique. Dans le cas des autres propriétés, la date limite de contestation est le 31 mai. Une date limite ultérieure de contestation peut s’appliquer si HCAD (Harris County Appraisal District) envoie votre notification de valeur évaluée pour 2011 après le 1er mai.

ISettle
ISettle a été introduit par HCAD ou l’agence du comté de Harris qui évalue les impôts fonciers. ISettle est une nouvelle approche du maniement des litiges sur la valeur des homestead properties ou résidences principales. Dans le système d’ISettle, les propriétaires font leur contestation en ligne sur le site de HCAD et fournissent une opinion du prix du marché de leur propriété. HCAD propose une valeur d’ISettle et si le propriétaire accepte cette valeur, le processus de contestation est clos. Si le propriétaire refuse la valeur d’ISettle, un rendez-vous avec un arbitre de HCAD est pris.

Classifications en ligne de Contestation
Tous les propriétaires ont l’option d’aller sur IFile à www.hcad.org/ifile. Cette démarche est plus rapide pour contester les valeurs de propriétés. Les notifications de valeur de 2011 ont deux numéros uniques imprimés sur le côté supérieur et à droite de chaque notification. L’un est le numéro de compte de la propriété, l’autre est un indicatif d’IFile, qui est unique à cette propriété pour cette année seulement.
Après avoir rempli le document en ligne et cliqué sur le bouton Submit my protest, vous recevrez un e-mail indiquant que la contestation a été reçue. Dès que vous recevrez une notification écrite de HCAD vous donnant une date de rendez-vous, vous pourrez de nouveau utiliser le système d’IFile pour réexaminer le dossier que HCAD a sur votre propriété.

Contestation par écrit
Que vous choisissiez de faire votre contestation par courrier ou en personne, HCAD a les formulaires de contestation ainsi que l’explication du processus de contestation. Il n’est cependant pas nécessaire d’utiliser un document officiel. Les property tax notice of protest forms se trouvent en ligne à www.hcad.org, par téléphone au 713-957-7800 ou bien en visitant les bureaux de HCAD qui sont situés au 13013 Northwest Freeway. Une notification de contestation, property tax notice of protest, doit inclure le nom du propriétaire, l’adresse ou la description légale de la propriété qui est le sujet de la contestation et la raison de la contestation.

La marche à suivre
Compléter le document Property tax notice of protest.
La case Value is over market value doit être cochée si vous pensez que HCAD a évalué la valeur de votre propriété plus haute qu’elle ne pourrait se vendre.
La case Unequal value doit être cochée si vous pensez que la valeur de votre propriété est différente de celle des propriétés comparables dans votre voisinage.
Il n’est pas nécessaire de donner votre estimation de valeur quand vous remplissez votre Property tax notice of protest.

Faites vos devoirs !
Une fois que vous avez envoyé votre contestation, vous pouvez demander une copie de votre dossier à HCAD. Celui-ci devrait contenir les rapports utilisés par HACD pour déterminer la valeur de votre propriété. La demande doit être faite par écrit au moins 15 jours avant votre audience avec HCAD. Envoyez-la au Harris County Appraisal District, Customer Service Department, P.O. Box 922004, Houston, Texas 77292.
Vérifiez que la superficie de votre propriété ainsi que celle du lot sont corrects.
Rassemblez des photos ainsi que des devis d’entreprises si votre propriété a des défauts cachés, comme une fondation craquée, une toiture très endommagée ou a besoin de réparations majeures.
Consultez un agent immobilier qui pourra vous faire une évaluation détaillée de votre propriété. Un agent immobilier a accès à toutes les ventes faites dans votre quartier ainsi qu’à la valeur de toutes les propriétés. Même si tous les agents ne sont pas prêts à aider, la plupart offre ce service gratuitement.

Quels documents apporter à votre audience ?
Apportez quatre (4) copies de, soit votre closing statement ou HUD-1 qui vous a été remis lors de la signature qui a conclu l’achat de votre propriété chez le notaire, soit une évaluation indépendante de votre propriété. Toutes les preuves rassemblées sur l’état de votre propriété ainsi que les informations sur les ventes faites dans les derniers 6 mois dans votre quartier.

Que peut-on prévoir ?
Une fois que votre property tax notice of protest a été reçue, vous serez entendu par HCAD en principe quelques semaines plus tard. Le conseil de revue d’estimation vous enverra une notification avec le temps, la date et le lieu de l’audience. Aussi détaillé sur la notification sera un rendez-vous, généralement une semaine avant l’audience, pour rencontrer un évaluateur de HCAD et discuter de votre cas. Beaucoup de cas sont résolus dans ces premières réunions. Ne manquez pas votre rendez-vous !! Si vous ne pouvez pas y assister, demandez un autre rendez-vous.

L’audience
La loi exige que vous et l’évaluateur de HCAD échangiez les copies de chaque preuve écrite qui sont introduites devant un comité d’experts. Les audiences arbitraires sont simples et ne durent pas plus de 15 minutes en principe. Il est très important de préparer une présentation simple et bien organisée. A la conclusion de l’audience, le comité d’experts déterminera si votre propriété était surévaluée. La décision finale de l’ARB est écrite et vous sera envoyée par courrier recommandé. Si vous n’êtes toujours pas d’accord avec la décision de l’ARB, vous avez soixante jours pour faire appel.

La taxe FIRPTA ou The Foreign Investment in Real Property Tax Act
Important pour les vendeurs étrangers et tous les acheteurs.

La Title Company (Notaire) se doit de retenir 10 % du montant réalisé par le vendeur étranger dans la vente d’un intérêt américain en biens immobiliers. Si le vendeur est une personne étrangère et les 10% du prix n’ont pas été retenus, l’acheteur peut être tenu responsable de payer cet impôt.

Si vous n’avez pas votre carte verte ou la nationalité américaine, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et revendez votre bien (sans passer par une « relocation company ») et quittez le territoire américain définitivement, sachez que la « Title Company » devra retenir 10% du prix de vente. Cette somme sera placée soit dans un compte séquestre chez le notaire, soit ira directement a Internal Revenue Service en attendant que vous payez vos impôts sur le revenu de la même année.
Le FIRPTA est assez complexe et nous vous recommandons d’en parler à votre agent immobilier ainsi que la Title Company. Ils pourront plus amplement vous renseigner. Il y a des exceptions et il existe des organismes qui vous faciliteront ces démarches. Pour plus de renseignements :
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding